KTPM新益為TPM管理培訓(xùn)公司概述：樓宇設(shè)施是高層建筑中的主體和核心，也是物業(yè)管理的難點(diǎn)和重點(diǎn)，這在技術(shù)和設(shè)備密集的超高層建筑中更顯得尤為突出。某物業(yè)公司在國貿(mào)大廈和其它綜合性超高層建筑的管理實(shí)踐中，創(chuàng)建了樓宇設(shè)施TPM設(shè)備管理模式，并取得了良好的效果。

TPM設(shè)備管理推進(jìn)

　　該物業(yè)公司在學(xué)習(xí)日本、寶鋼等的管理經(jīng)驗(yàn)中，發(fā)現(xiàn)TPM設(shè)備管理不僅具有客觀的理論基礎(chǔ)，而且具有良好的可操作性，雖然TPM設(shè)備管理產(chǎn)生并且主要運(yùn)用在制造業(yè)中，但完全可以移植到樓宇設(shè)備的管理中來，經(jīng)過長時(shí)間的探索和總結(jié)，形成了成熟的方法和體系。其主要內(nèi)容和做法包括：

　　（一）明確TPM設(shè)備管理的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)“三個(gè)”轉(zhuǎn)變。在長期的物業(yè)管理實(shí)踐中，該公司體會(huì)到要將樓宇設(shè)備作為硬件管理的重心，作為提高服務(wù)質(zhì)量、降低管理成本的重要手段，在管理中將提高可靠性、保持技術(shù)水平的整體先進(jìn)性和實(shí)現(xiàn)壽命周期費(fèi)用最低作為管理目標(biāo)。在管理觀念上，要實(shí)現(xiàn)三個(gè)轉(zhuǎn)變；

　　在管理對(duì)象和周期上，實(shí)現(xiàn)從單純的運(yùn)行維修管理轉(zhuǎn)變到把設(shè)備的整個(gè)壽命周期的參與；在組織上，從運(yùn)行與維修管理的分離轉(zhuǎn)變到項(xiàng)目承接、設(shè)備運(yùn)行與維修管理的三者的結(jié)合；在管理方法上，從事后維修轉(zhuǎn)變到“維修預(yù)防”、預(yù)防維修和“改善維修”的綜合運(yùn)用，以防止同類故障再次發(fā)生。

　　（二）健全TPM設(shè)備管理組織，明確責(zé)任。成立公司技術(shù)委員會(huì)，統(tǒng)籌新項(xiàng)目承接、現(xiàn)有項(xiàng)目管理中設(shè)備設(shè)施的管理規(guī)劃和組織；充實(shí)職能管理部門(包括經(jīng)營發(fā)展、綜合管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)等)，負(fù)責(zé)標(biāo)準(zhǔn)的制訂、技術(shù)指導(dǎo)、管理考核、分析和協(xié)調(diào)；管理處具體負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、保養(yǎng)、維修和改造。形成技術(shù)委員會(huì)、職能管理部門、管理處、相應(yīng)班組和個(gè)人組成的責(zé)任明確、分工合理的管理網(wǎng)絡(luò)。

　　（三）認(rèn)真組織日常管理。根據(jù)TPM設(shè)備管理的基本要求，重點(diǎn)從前期參與和接管后的日常管理等幾個(gè)環(huán)節(jié)下工夫。

　　1、前期參與。高層樓宇和大型住宅區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)周期長，在各個(gè)階段就及早主動(dòng)介入，參與建設(shè)筑設(shè)計(jì)的論證、設(shè)備選型、建筑安裝質(zhì)量監(jiān)管，協(xié)調(diào)各方的利益，對(duì)完善樓宇功能，保證設(shè)備設(shè)施質(zhì)量、方便維修和管理、降低壽命周期費(fèi)用具有十分重要的作用。雖然前期介入依賴外部環(huán)境，難度較大，在新承接項(xiàng)目的過程中積極努力，對(duì)承接后的管理會(huì)起到事半功倍的效果。

　　2、接管后的管理。設(shè)備設(shè)施由管理公司接管投入使用后，要做好以下幾方面的工作：

　　（1）建立設(shè)備設(shè)施檔案。從圖紙、資料和安裝維修情況，全面反映設(shè)備設(shè)施的基本狀況，為設(shè)備設(shè)施的日常管理積累數(shù)據(jù)和資料。

　　（2）制定維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)。根據(jù)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)特性、用戶的需要及運(yùn)行環(huán)境等方面的情況，制訂檢查、保養(yǎng)、維修的周期、人員的安排和應(yīng)該達(dá)到的要求，確定生產(chǎn)維修目標(biāo)工作的方向、目的，以及要達(dá)到的具體程度，如設(shè)備開動(dòng)率、故障次數(shù)、故障停機(jī)時(shí)間等，制定和維護(hù)保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，防止和減少故障以及縮短故障停機(jī)時(shí)間的各項(xiàng)措施。

　　（3）重點(diǎn)做好設(shè)備點(diǎn)檢工作，根據(jù)設(shè)備在生產(chǎn)中的重要程度對(duì)設(shè)備進(jìn)行分類，進(jìn)行檢查、維護(hù)。對(duì)一般設(shè)備按照“五S”整理、整頓、清潔、清掃、素養(yǎng)的要求和點(diǎn)檢標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行日常點(diǎn)檢與維護(hù)，清洗擦試，按規(guī)定加油潤滑，堅(jiān)固、調(diào)整、小修、更換個(gè)別零件。

　　對(duì)重點(diǎn)設(shè)備如高精度設(shè)備、停修時(shí)間長而且難修理的設(shè)備，除了進(jìn)行日常點(diǎn)檢外，還要由專人負(fù)責(zé)進(jìn)行預(yù)防性的定期點(diǎn)檢(必要時(shí)進(jìn)行專題檢查)，以保持設(shè)備的性能，測定設(shè)備機(jī)能的劣化狀況并及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。所有的點(diǎn)檢都要認(rèn)真記錄并進(jìn)行整理和分析，作為維修保養(yǎng)、制訂和修改各種標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù)。

　　（4）做好設(shè)備設(shè)施的維修改善。根據(jù)點(diǎn)檢的情況，有針對(duì)性地采用適用的手段和方法進(jìn)行維修和改善，以降低設(shè)備整個(gè)壽命周期的費(fèi)用。對(duì)利用率較低，有代用設(shè)備、出了故障不影響生產(chǎn)計(jì)劃的完成、容易修理、價(jià)格便宜的非關(guān)鍵設(shè)備實(shí)行事后修理。

　　對(duì)關(guān)鍵設(shè)備設(shè)施根據(jù)日常定期點(diǎn)檢所取得的有關(guān)信息，在設(shè)備發(fā)生故障前，進(jìn)行有計(jì)劃的預(yù)防性修理，包括日常維護(hù)、預(yù)防性檢查、定期的預(yù)防性計(jì)劃修理，并在根據(jù)使用情況進(jìn)行改善維修、更新改造，進(jìn)行維修預(yù)防，從根本上防止設(shè)備故障的發(fā)生。

　　（5）注重定期分析和提高確保技術(shù)水平的整體提升。定期由技術(shù)管理委員會(huì)組織，對(duì)各種記錄，如工作日記、運(yùn)行記錄、日常點(diǎn)檢維護(hù)記錄、改善維修記錄、維修預(yù)防資料、運(yùn)行維修費(fèi)用等資料進(jìn)行分析，分析的重點(diǎn)是設(shè)備的故障和運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用，分別按設(shè)備、現(xiàn)象、原因、處理方法、設(shè)備制造廠、責(zé)任、設(shè)備類別等方面進(jìn)行分類，為持續(xù)改善設(shè)備管理提供方向。